Vertenze con condomini e ripartizione delle spese: caso risolto

Il sinistro è stato trattato da un nostro avvocato convenzionato, appartenente al network degli avvocati delegati DAS. Ecco la vicenda. Augusto e Alberto sono due vicini di casa, che abitano rispettivamente all’ultimo piano e al piano sottostante del condominio “Le magnolie”. Augusto, in quanto proprietario dell’attico, ha accesso in via esclusiva ad una terrazza che funge anche da tetto dell’edificio.

A causa di problemi di infiltrazione, rilevati nel soffitto dell’appartamento sottostante di proprietà di Alberto, vengono eseguiti dei lavori di manutenzione e di impermeabilizzazione del lastrico solare affidati ai controlli dell’amministratore condominiale, il sig. Antonio.

Com’è noto, il “lastrico solare” è una sorta di terrazza, che funge da copertura dell’edificio e che il regolamento condominiale può assegnare all’uso esclusivo di un condomino ovvero alla proprietà indistinta e comune di tutti i proprietari o affittuari in misura eguale (ad esempio, per i panni stesi ad asciugare).

In tema di ripartizione delle spese di impermeabilizzazione e pavimentazione della terrazza, di uso esclusivo di un solo condomino, interviene l’articolo 1126 Codice Civile in base al quale l’utilizzatore in via esclusiva è tenuto a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni, mentre i rimanenti due terzi sono a carico di tutti gli altri condomini dell’edificio.

Antonio, l’amministratore, interviene ai sensi dell’articolo 1130, co. 1, n. 4, Codice Civile, sulla conservazione delle parti comuni, affidando ad una impresa edile il compito di effettuare i necessari lavori di riparazione.

Trascorso qualche tempo dall’esecuzione delle opere edili, successivamente ad un periodo di forti piogge estive, Alberto nota nuovamente tracce di infiltrazione, ma Augusto non è più disposto a sostenere spese aggiuntive (non almeno nella misura pretesa da Alberto, che vorrebbe far ripavimentare completamente la terrazza che funge da lastrico solare), affermando che si tratta di un difetto di esecuzione imputabile all’impresa che ha eseguito i lavori di manutenzione ovvero di un vizio “strutturale” di costruzione che grava sull’intero condominio (e, quindi, su tutti i proprietari in misura uguale).

Ne scaturisce un contenzioso, a sèguito del quale Alberto decide di agire in giudizio nei confronti di entrambi i soggetti coinvolti, a titolo di responsabilità solidale, citando sia Augusto, che Antonio, l’amministratore condominiale.

Giunti a questo punto della vicenda, Antonio si rivolge a DAS per attivare la polizza di tutela legale che prevede l’estensione di garanzia per tale fattispecie (vertenze con i condomini) in quanto espressamente indicata in polizza e per la quale è stato corrisposto il relativo premio.

L’avvocato convenzionato DAS fornisce ad Antonio la necessaria assistenza utile a respingere la tesi di Alberto secondo cui l’amministratore non avrebbe ottemperato con diligenza agli atti conservativi inerenti alle parti comuni dell’edificio, in particolare non controllando i lavori di riparazione del lastrico solare affidati all’impresa edile incaricata.

Nell’intricata vicenda che ne è scaturita, con reciproche imputazioni di responsabilità, l’amministratore è stato ritenuto dal giudice esente da responsabilità, mentre la polizza DAS in Condominio ha permesso, successivamente, di prestare assistenza legale al condominio “Le magnolie” nella controversia con i fornitori di beni e servizi per il condominio (impresa edile cui erano stati demandati i lavori di riparazione) per ottenere un risarcimento del danno e, nello specifico, la parziale ripavimentazione della terrazza.

La polizza di tutela legale DAS in Condominio è risultata, quindi, utile per ben due volte (all’amministratore Antonio e al condominio nel complesso come ente giuridico) e tutte le spese legali sono state sostenute dalla Compagnia.

Questo articolo trae spunto da un caso reale, ma ogni riferimento è puramente casuale